Оценка незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительства крайне необходима во многих ситуациях. Капитал, который был инвестирован в строительство, включая и незавершенное, меняется с течением времени. Причин тому множество, это может быть и изменение спроса, и инфляционные процессы, и физическое, либо моральное старение недвижимости, и изменение иных функциональных параметров здания или сооружения. Понятно, что подобная ситуация требует проведения оценки незавершенного строительства (жилого дома, производственного объекта, промышленного здания и так далее), если с объектом планируется осуществить какую-либо сделку.

Оценка объектов незавершенного строительства начинается всегда с определения причин, по которым застройщик не смог довести свой проект до логического завершения. Ведь то, что объект незавершенного строительства продается, говорит о недополучении собственником планируемого дохода с объекта, а это уже серьезные риски для нового инвестора. Именно поэтому инвестор заказывает независимую оценку незавершенного строительства, чтобы найти причины «фиаско» предыдущего собственника объекта и получить данные о необходимых мерах, требуемых для окончания проекта. Ключевым вопросом для нового собственника при этом считается вопрос о том, нужно ли перепрофилировать назначение недвижимого объекта, либо можно оставить его имеющееся назначение, и грамотная оценка объектов незавершенного строительства всегда дает однозначный ответ на этот вопрос.

В тех ситуациях, когда новый собственник не собирается менять первоначальное назначение объекта незавершенного строительства, предпочтительнее будет закончить работу на объекте без проектных изменений. В этом случае оценка незавершенного строительства осуществляется методом вычитания из имеющихся проектных показателей будущей цены возведенного объекта финансовых сумм, которые потребуются для благополучного завершения строительства. Если же незавершенное строительство нуждается в перепрофилировании с соответствующим изменением или демонтажем существующих строений и конструкций, то оценка объектов незавершенного строительства должна учесть новые затраты на эти мероприятия. В результате реальная цена незавершенного объекта может существенно понизиться по итогам проведения оценки незавершенного строительства (жилого дома, здания).

Оценка объектов незавершенного строительства обязательно учитывает все особенности, которые имеют значение для установления его рыночной стоимости. При проведении оценки незавершенного строительства жилого дома, например, в числе прочих учитываются и такие факторы, как имеющаяся инфраструктура и соседствующие объекты, местонахождение недостроенного дома, «престижность» местности и так далее.

Отдельно необходимо сказать и о том, что оценка объектов незавершенного строительства начнется только после того, как владелец предоставит оценщику документ на право собственности на незавершенное строительство, а также другую документацию. Так, обычно для оценки незавершенного строительства требуются, кроме свидетельства о праве собственности на незавершенное строительство, следующие документы:

• - свидетельство о праве на участок земли, на котором находится объект незавершенного строительства;
• - разрешительные документы на строительные работы;
• - пояснительная общая записка к проекту;
• - если стройка законсервирована – соответствующий акт об этом;
• - если владелец объекта является юридическим лицом – балансовая справка из бухгалтерии;
• - данные об отсутствии каких-либо обременений (долги, залог и пр.);
• - справка о принадлежности строения к определенной отрасли.

Кроме того, оценка объектов незавершенного строительства требует информации об уровне завершенности строительных работ (отдельно по всем элементам конструкции и по объекту в целом), о площади застройки, о потребляемой разрешенной годовой мощности газо-, электро- и водоснабжения, о времени начала и окончания работ по возведению объекта. В некоторых случаях для оценки незавершенного строительства (жилого дома или другого здания) могут понадобиться и другие документы, о которых заказчику может сказать оценщик после ознакомления с объектом незавершенного строительства.

Если все документы подготовлены, то оценка объектов незавершенного строительства настоящим специалистом своего дела не займет много времени, и очень скоро заказчик получит на руки официальный отчет о проведенной оценке незавершенного строительства