Оценка земли, земельного участка

Земля в настоящее время является одной из главных сфер выгодного вложения капитала. Земельные участки можно сдавать в аренду, продавать, покупать, и, понятно, что без рыночной оценки земли для установления её реальной стоимости обойтись невозможно. Таким образом, оценка стоимости земли - это мероприятия, направленные на установление цены на какой-либо земельный участок, например, частным лицам часто требуется оценка дачного участка, а предпринимателям – оценка стоимости сельскохозяйственных земель и участков. Главным документом, который подтверждает права владельца на участок земли, в России является специальное свидетельство, выдаваемое «Государственным единым реестром прав на недвижимость».

В оценочной практике оценка земельных участков относится к частному случаю оценки недвижимости, и основной задачей, стоящей перед специалистом оценочной компании при проведении оценки стоимости земли, считается необходимость дать ответ на вопрос о том, как наиболее эффективно и финансово выгодно эксплуатировать тот или иной участок земли с максимальной отдачей для его собственника. При проведении мероприятий по оценке стоимости земельного участка принято применять два оценочных показателя – оценка права аренды и непосредственно оценка рыночной стоимости земельных участков (рыночная оценка земельного участка).

Для того чтобы взвешенно оценить земельный участок, специалист центра оценки анализирует целый комплекс разнообразных факторов и критериев, среди которых – наличие конкуренции на рынке, ландшафт, местонахождение участка, потенциал земли с экономической точки зрения и так далее. Причем оценка земли осуществляется с использованием анализа наиболее эффективного использования. Здесь сразу же можно отметить, что зачастую оценка земельных участков показывает – текущая их эксплуатация не совпадает с наиболее эффективным способом использования земли.

При оценке стоимости земельного участка, кроме того, всегда необходимо придерживаться некоторых юридических норм, связанных с нормативным или целевым назначением земли. Именно поэтому при оценке дачного участка, оценке земельных участков населенных пунктов применяются одни оценочные подходы, а при оценке стоимости земель сельскохозяйственного назначения – совершенно другие.

Например, когда проводится оценка земли, которая относится к землям населенным пунктам, оценщик должен проанализировать информацию об экологической обстановке в данной местности, о ландшафте, о развитости транспортной и инженерной инфраструктуры, обо всех объектах бытового, социального и культурного обслуживания, а также об эстетической, архитектурной и исторической ценности земли. А оценка дачного участка, который находится в садоводческом товариществе или кооперативе, кроме рассмотрения всех основных факторов, должна предусматривать и данные об удаленности участка от ближайших населенных пунктов, о наличии газо- и водоснабжения, об электрификации.

Оценка стоимости сельскохозяйственных земель обычно включает в себя анализ всех факторов, начиная от структуры площадей для посева сельскохозяйственных культур и урожайности (фактической) многолетних насаждений и основных культур и заканчивая рыночными ценами в конкретном  регионе на продажу выращенной продукции. При этом, чтобы грамотно оценить земельный участок сельскохозяйственного назначения, следует учесть и требуемые траты на изготовление конкретного вида продукции. Как видим, оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения требует от эксперта массы специальных знаний в области народного хозяйства.

Рыночная оценка земельного участка (оценка рыночной стоимости земельного участка) также предполагает рассмотрение данных о рельефе местности и составе грунта, то есть, изучение геологических и геодезических сведений. Эти сведения при проведении оценки стоимости участка требуются для установления вероятных финансовых вложений в новое строительство (когда речь идет об оценке земельного участка, на котором госорганы позволили застройку), и добавочную информацию о вероятной урожайности на оцениваемой земле (когда осуществляется оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения).

Отдельно отметим и тот факт, при оценке земли и при оценке земельной доли специалист оценочной компании использует данные, которые были зафиксированы при проведении кадастровой государственной оценки земли, что предусмотрено приказом Министерства имущества РФ. Как правило, при оценке земли оценщик применяет все три основных оценочных метода, что позволяет получить максимально достоверные результаты рыночной оценки земельного участка или оценки земельной доли.